Большой обзор популярных инструментов для вложений и рекомендации начинающим инвесторам в квадратные метры
Россияне все больше интересуются инвестициями. За десятилетие в 37 раз выросло число физических лиц, имеющих брокерские счета: с 1 млн в 2015 году до 37 млн в 2025-м, подсчитали в Мосбирже. При этом интерес россиян концентрируется не только на ценных бумагах— частные инвесторы активно вкладываются в нефинансовые активы. Так, в ходе исследования НАФИ по заказу Банка России по 24% респондентов заявили, что приобретают драгоценные металлы и недвижимость. Квадратные метры особенно интересуют тех, кто планирует в дальнейшем сдачу его в аренду для получения пассивного дохода.
Вложения в ценные бумаги, золото, депозиты и недвижимость доступны практически всем россиянам, однако опыт инвестирования не всегда бывает удачным. Обычно это связано с непониманием нюансов каждого инструмента. Например, какие активы лучше работают в краткосрочной перспективе и каких вложений лучше избегать тем, кто не хочет рисковать. Специально для «РБК Недвижимости» эксперты рынка рассказали о неочевидных нюансах инвестирования и объяснили, чем интересны с точки зрения вложений разные типы недвижимости.
Ликвидность vs риски: оценка инструментов
Аналитики и консультанты сходятся во мнении: не бывает плохих активов, бывает непродуманная инвестиционная стратегия. Перед тем как отдавать предпочтение тому или иному инструменту, инвестору необходимо определиться со своими целями: быстрее заработать, защитить капитал или получать небольшой, но постоянный доход.
Решив, что именно он ждет от своего портфеля, инвестор может приступать к выбору инструментов. Ключевыми факторами здесь становятся ликвидность и рискованность. Перед тем как приобретать тот или иной актив, инвестору важно объективно оценить потенциальную доходность и те риски, которые будут ее сопровождать. Обычно самыми ликвидными становится наиболее высокорисковые инструменты.
В условиях высокой экономической турбулентности выбор частных инвесторов тяготеет к активам с наименьшим уровнем риска. К ним относят облигации, банковские вклады, драгоценные металлы и недвижимость.
«Доходность внебиржевых активов, таких как недвижимость, определяется рыночными факторами— соотношением спроса и предложения на соответствующих рынках. Это делает прогнозирование доходности достаточно затруднительным. Однако недвижимость все-таки относят к защитным активам, которые менее подвержены колебаниям в кризисных ситуациях»,— заявил партнер консалтинговой компании Б1 Илья Сухарников.
С тем, что недвижимость— один из самых малорисковых активов, способных уберечь капитал в сложных экономических реалиях, согласились все опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
«Если рассмотреть рост капитализации активов недвижимости в долгосрочном периоде, то на горизонте 20 лет можно былобы вложиться в доллары или в офис в центре Москвы и получить сопоставимый результат. Но что будет с долларом дальше и сможемли мы его использовать в России— неясно, а офис, если он расположен в правильной локации, точно будет востребован»,— привела пример Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН).
Александр Боронтов, партнер группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept, охарактеризовал недвижимость как один из наименее волатильных активов относительно других инвестиционных инструментов. Тем не менее эксперт уверен, что невозможно провести прямое сравнение из-за разницы в сроках, ликвидности и типе дохода: дивидендном, процентном или от роста стоимости актива.
«Например, золото и криптоактивы не способны приносить процентный или дивидендный доход, инвесторы зарабатывают только на росте стоимости актива. По своей природе недвижимость наиболее близка по типу и критериям риска к облигациям и акциям: стоимость может меняться во времени, присутствует периодический доход от владения. Но ликвидность значительно отличается»,— объяснил Боронтов в ответ на запрос «РБК-Недвижимости».
Кто и почему выбирает квадратные метры
Низкие показатели риска привлекают к недвижимости консервативных инвесторов. Для них характерен выбор инструментов, которые не обеспечивают сиюминутного дохода, но работают в долгосрочной перспективе и показывают устойчивость даже в периоды кризисов. Во многом именно это делает квадратные метры одним из любимых инструментов для вложений российских инвесторов.
«Для клиентов состоятельного сегмента недвижимость является давно и прочно востребованным консервативным альтернативным активом. Ее приобретение— это стандартная модель поведения уже долгие годы. Такие клиенты всегда находятся в поиске хороших предложений на часть своего свободного капитала. Так что в этом сегменте спрос стабилен»,— отметил Антон Вовк, руководитель департамента залогов, старший вице-президент банка ВТБ.
Консервативный статус формирует особое отношение к недвижимости в России, как одному из— если не самому— надежному типу актива. По словам Ильи Сухарникова, это связано с тем, что, по мнению инвесторов, физическое здание или квартира не может обесцениться полностью— в отличие от акций или металлов. Такие инвесторы не ожидают быстрой прибыли.
«Недвижимость, в отличие от фондового рынка, как правило, не рассматривают в качестве инструмента для получения высокой доходности. Преимущество недвижимости как актива— в большей стабильности и относительно большей прогнозируемости показателей. Поэтому во время подъема на рынках инвесторы вкладываются в фондовый рынок, а в периоды экономической турбулентности— в недвижимость и золото»,— резюмировал представитель Б1.
Недвижимость: вызовы для инвестора
Ключевым преимуществом недвижимости относительно других типов инструментов Александр Боронтов назвал низкий риск снижения стоимости актива или его полного обесценения. При этом инвестору не следует забывать, что о нескольких специфических нюансах. В частности, о высокой капиталоемкости, операционных расходах при управления объектом, особенно если речь идет о коммерческих площадях, а также о риске физического износа и устаревания зданий.
Яна Кузина назвала квадратные метры «прекрасной страховкой от инфляции», но призвала учитывать неоднородность самого рынка: «На фоне других инвестиционных инструментов— облигаций, акций, драгоценных металлов— недвижимость сильнее всего подвержена несистематическим рискам: активы не унифицированы, местоположение и различные нишевые особенности делают этот рынок сложно поддающимся прогнозированию, на нем всегда можно найти исключения: цену в полтора раза выше или ниже рынка или из-за особенностей актива, локации или продавца».
В Б1 напомнили о том, что в отличие от биржевых активов, объекты недвижимости не стандартизированы и обладают множеством уникальных характеристик и индивидуальной спецификой. «Все эти особенности приводят к тому, что участники рынка никогда не покупают просто «х квадратных метров какой-то недвижимости», а выбирают конкретный объект, соответствующий их требованиям и ожиданиям,— указал Сухарников— Из-за этого срок экспозиции объектов может достигать нескольких месяцев и даже лет. Инвесторы при вложениях в недвижимость обязательно учитывают эту особенность и закладывают ее в виде премии к ожидаемой доходности актива».
Вопросы доходности
Хотя эксперты подчеркивают, что недвижимость скорее принадлежит к типу защитных активов, нередко доходность от владения ею может быть выше, чем у других низкорисковых инструментов. В частности, может опережать по выгоде банковские депозиты.
«Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость за последние пятьлет выросла в первую очередь за счет роста стоимости активов, при этом дивидендная доходность увеличилась незначительно. Относительно фондового рынка недвижимость продемонстрировала свою стабильность и поступательный рост на длинном горизонте, в то время как акции и облигации проходили через фазы обвала и отскока, и показывали более высокую доходность лишь в краткосрочных периодах»,— сообщил Александр Боронтов.
Основными факторами, определяющими уровень доходности на рынке недвижимости, Яна Кузина назвала баланс спроса и предложения. По ее словам, на спрос влияют экономическое состояние платежеспособного спроса в целом, стоимость денег в экономике, внешнеполитические факторы и наличие предложения. «Чем выше уровень спроса и ниже вакансия, тем больше можно заработать на недвижимости»,— пояснила глава АЭРН.
Важно учитывать, что доходность значительно отличается в зависимости от типа недвижимости. Так, в АЭРН посчитали, что осенью 2025 года в сегменте жилой недвижимости рентная доходность составляет 3,5-5% с учетом налоговых платежей и расходов арендодателя на брокера и ремонт. В офисных объектах доходность на отдельные блоки может достигать 10%, а с учетом роста стоимости здания— 15%.
«Если доходность на офисные здания в моменте может составлять 11-13%, то при расчете внутренней доходности за период инвестирования с учетом зафиксированного роста арендной платы, сегодня можно купить крупный актив недвижимости в Москве с относительно гарантированной годовой доходностью 15-17%»,— заявила Яна Кузина.
О разнице доходности от вложений в жилые и офисные объекты рассказал и основатель компании Inreit Кирилл Кудинов. В комментарии «РБК-Недвижимости» он отметил, что инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, в частности офисные пространства, традиционно отличаются в стратегиях.
«Типовая квартира чаще всего сдается в долгосрочную аренду и сегодня приносит до 5% годовых в случае ее приобретения в новостройке и до 7% при покупке на вторичном рынке. Это не те показатели, к которым следует стремится. Стартовой приемлемой доходностью недвижимости на рынке инвестиций принято считать 8% годовых»,— разъяснил Кирилл Кудинов.
По словам основателя Inreit, стратегия вложения в офисы чаще всего предполагает долгосрочное извлечение пассивного дохода от сдачи помещений в аренду. Доходность при этом, как правило, начинается от 8% годовых и в случае удачно выбранной локации может достигать 12-14%.
Жилье или офисы: что выбрать для вложений
Жилая и коммерческая недвижимость как актив отличается не только размером потенциальной доходности, но и особыми нюансами, в частности, спецификой управления.
«На рынке офисной аренды работают опытные операторы, полностью берущие на себя управление такими пространствами. В случае сотрудничества с ними доход инвестора становится полностью пассивным: не нужно заниматься подбором арендаторов и обеспечением жизнедеятельности офисов, решать текущие вопросы и устранять насущные проблемы— собственнику остается лишь получать доход от сдачи его недвижимости в аренду»,— добавил Кудинов.
Еще одна специфическая особенность офисной недвижимости с точки зрения доходности заключается в том, что зачастую такие сделки предполагают рассрочку от девелопера. На этот сегмент недвижимости исторически не распространяется ипотека, поэтому выгодные условия для покупки инвесторам предлагают сами застройщики. Рассрочка позволяет зайти в проект на ранней стадии, зафиксировать цену и не выводить всех средств из оборота бизнеса или банковского депозита. Так деньги продолжают работать и генерировать для инвестора дополнительный доход.
«Профессиональная недвижимость сегодня воспринимается не просто как инструмент размещения капитала, а как один из наиболее надежных инвестиционных активов. Рост стоимости квадратного метра в перспективных проектах на ранних этапах строительства может кратно вырасти— за период реализации инвесторы нередко удваивают вложения»,— сообщила «РБК-Недвижимости» Кристина Недря, директор коммерческого управления компании Stone.
По данным девелопера, ключевой стратегией большинства инвесторов в офисную недвижимость остается не перепродажа, а последующая сдача блоков в аренду: «Именно она обеспечивает стабильный доход и долгосрочную окупаемость. Если сравнивать, например, квартиру и офис сопоставимой площади в одной локации, доходность офисного помещения в 2-2,5 раза выше».
Аналитики Stone подсчитали, что офисный блок площадью около 100 кв. м с готовым ремонтом в деловом квартале на Белорусской можно сдать за ₽500-550 тыс. в месяц, в то время как квартира аналогичной площади в этом районе принесет около ₽200-250 тыс. «Для инвестора это существенная разница, особенно при условии растущего спроса на качественные офисы в премиальных локациях»,— резюмировала Кристина Недря.
Офисный сегмент: спрос, ставки и прогнозы
Как следует из оценки брокеров, офисы— более выгодный актив с точки зрения доходности, чем жилая недвижимость. Многие инвесторы уже успели оценить преимущества таких вложений, из-за чего вакансия на офисном рынке минимальна. Так, в консалтинговой компании Remain заявили РБК, что по итогам третьего квартала 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы продолжает фиксироваться дефицит качественных готовых площадей как в аренду, так и на покупку.
Согласно данным Remain, доля вакансии составляет 4,8%, или 990,9 тыс. кв. м, что всего на 0,2 п. п. больше результатов второго квартала. Объем нового строительства за девять месяцев 2025 года превысил 500 тыс. кв. м, однако в открытый рынок большая часть площадей не вышла, так как была законтрактована на этапе проектирования и строительства. «Привлекательными для потенциальных инвесторов остаются будущие объекты, в том числе реализуемые в мелкую нарезку, со сроками ввода до 2030 года включительно»,— указали аналитики Remain.
Одновременно со снижением вакансии арендные ставки продолжают расти. В третьем квартале текущего года средневзвешенная арендная ставка на готовые офисные помещения столицы составила ₽30,8 тыс. за 1 кв. м в год. Это на 12,6% превышает показатели второго квартала. Наибольший рост ставки показали офисы класса А: плюс 14%. В перспективе ближайших трех лет в Remain ожидают дальнейшего увеличения арендных ставок в пределах 10%.
Ожидается, что до конца 2025 года совокупная площадь введенных офисных объектов составит 1,2 млн кв. м, в 2026 году— 1,33 млн кв. м, в 2027— 1,17 млн кв. м, в 2028— 1,86 млн кв. м, сообщили в Remain. «Однако практика показывает, что фактический ввод составляет около 70% от заявленного»,— добавили аналитики.
По мнению Антона Вовка, в будущем офисы сохранят высокую востребованность у инвесторов. «На рынке качественной офисной недвижимости сегодня наблюдается рекордная загрузка, свободных площадей мало, поэтому многие компании практикуют гибридный формат занятости. Гипотеза о том, что после пандемии офисы будут пустовать, не оправдалась, спрос остается высоким. Сегодня в офисной недвижимости— рынок продавца, начался цикл замедления темпа роста ставок после резкого роста в предыдущие периоды. При этом сегмент офисной недвижимости представляется весьма перспективным»,— отметил старший вице-президент банка ВТБ.
Рекомендации: что важно знать инвестору
Зачастую инвесторы с разным отношением к риску предпочитают иметь хотябы один объект недвижимости в своем портфеле. Пока акции и другие рисковые инструменты будут резко расти и падать в цене, такой актив обеспечит защиту капитала и стабильное положение инвестора даже в условиях рыночной турбулентности.
«Для частного инвестора наличие недвижимости в портфеле является практически обязательным атрибутом,— убежден Александр Боронтов.— При этом долю капитала, аллоцированного в недвижимости, каждый должен выбирать исходя из своего аппетита к риску и горизонту планирования».
Кирилл Кудинов советует тщательно оценить потенциал объекта до того, как выбрать его для инвестирования. «Ябы рекомендовал заранее, на этапе вложения тщательно оценить его будущие возможности: каким категориям арендаторов он может быть интересен, будетли сдаваться по частям или одному крупному арендатору, по каким ставкам сегодня сдаются схожие помещения в аналогичной локации и по каким ценам продаются на сайтах объявлений. Все это поможет инвестору заранее продумать пути выхода из проекта при возникновении такой необходимости и тем самым заработать дважды»,— поделился глава Inreit.
Разумеется, категорию недвижимости также важно учитывать. К примеру, в офисном сегменте встречаются объекты класса А— к ним относят недавно построенные здания, отвечающие самым строгим стандартам международных компаний— и бизнес-центры класса В, условия в которых скромнее. Обычно арендные ставки в офисах А-класса на 20-30% выше, чем в зданиях В-класса. Не менее важный фактор— компетенции девелопера. Проверить их можно на длинной дистанции: если застройщик соблюдает сроки и систематически возводит качественные офисы, то логично предположить, что и в будущем эта компания продолжит строить в срок и с соблюдением высоких стандартов. Показательный, но не единственный пример: Stone, получивший заслуженную репутацию одного из ведущих офисных девелоперов Москвы.
Наконец, время «входа» может отличаться в зависимости от опыта и знаний самого инвестора. Так, если инвестор опытный, разбирается в рынке и игроках, то, по мнению Яны Кузиной, ему можно покупать недвижимость еще до того, как объект получит разрешение на строительство. Такая тактика может принести максимальный рост стоимости актива в номинальном выражении, посчитали в АЭРН.