Как купить жильё и не сойти с ума… На рынке недвижимости продолжается своя особая хроника турбулентности. В Центральном федеральном округе разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё, по расчётам Центробанка, достиг 84%. Средний квадрат новостройки — около 300 тысяч рублей, у вторички — 153 тысячи. В среднем по стране разброс скромнее — 61%. Но первичка продолжает дорожать, а льготные ипотечные программы, от которых рынок давно стал зависим, в октябре обеспечили уже 76% всех сделок. Как констатируют эксперты, Центробанк вмешался в процесс, и стало ещё хуже…
Эксперты напоминают: сама конструкция господдержки подталкивает покупателей именно к новостройкам, позволяя застройщикам удерживать высокие ценники. Покупательские деньги заморожены на эскроу-счетах, строить приходится за счёт банковских кредитов — снижение цен в таких условиях почти невозможно. Но значительная часть разброса, уверяют специалисты, всё-таки в методике подсчётов, а не в реальных сделках.
Член Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков на всеобщую панику в беседе с Царьградом отреагировал без драматизма. Он подчёркивает: показатели ЦБ формируются по средним значениям по всей стране, без учёта структуры предложения. По его словам, когда сравнивают «монолит в центре Москвы с хрущёвкой в глубинке», неудивительно, что получается 84%. Барсуков настаивает, что такой разрыв неприменим к реальному рынку и покупателю:
Попробуйте возле конкретной новостройки найти вторичку на 84% дешевле — ничего у вас не выйдет.
Эксперт считает, что рост новостроек связан с переориентацией предложения в сторону более дорогих объектов и высокой стадией готовности многих проектов. Он также уверен, что корректировка цен на вторичном рынке уже началась и продолжится вплоть до 2026 года:
Я говорил ещё в начале года, что к концу 2025-го начнётся рост — и мы его сейчас видим.
По поводу доступности ипотеки Барсуков настроен куда спокойнее, чем публика в соцсетях. Он отмечает, что высокие первоначальные взносы появились не вчера, а уровень ставок на депозитах ещё год назад давал редкую возможность «догнать рынок накоплениями»:
Вторичка не росла, депозиты давали под 20% — за год можно было увеличить бюджет на покупку на те же 20%. По его мнению, доступность жилья сегодня не хуже, чем в начале года, и говорить о «катастрофическом обвале возможностей» некорректно.
Риелтор Олег Бендриков оценил ситуацию куда жёстче. Главная проблема, по его словам, — почти полное сжатие ипотечного рынка: многим крупным банкам пришлось закрыть отделения, работающие с ипотекой, очереди выросли, а ставки вне льготных программ удерживаются на уровне 19–20%.
Это неподъёмно. Первоначальные взносы — 30% по первичке и 20% по вторичке. Цены высокие, покупательская способность низкая,
— говорит он.
Бендриков напоминает: для большинства россиян покупка жилья возможна только через ипотеку, а сейчас выплаты по ней зачастую «в четыре–пять раз превышают стоимость квартиры». Он не ожидает быстрого улучшения ситуации. Если же льготные программы и правда будут свёрнуты, то, по его мнению, рынок может войти в штопор:
Застройщики подняли цены до небес, а качество, как было на некоторых объектах, так и осталось.
К вопросу о пресловутых 84% Бендриков относится скептически — почти с недоумением. Он подчёркивает: в Москве вторичка начинается с 250–270 тысяч рублей за квадрат, а в центре достигает полутора миллионов, и говорить о том, что разрыв между рынками выглядит как «в 84%», мягко говоря, странно.
Что это за цифры такие? Где их взяли?
— спрашивает он и добавляет, что «эффект Долиной» тоже сильно переоценён: случаи мошенничества и конфликтных сделок были всегда, и не они определяют структуру спроса.
Покупатели, судя по всему, продолжают метаться между депозитами и ипотекой, пытаясь поймать момент, когда рынок вновь станет «предсказуемее». Но эксперты сходятся в одном: драматизировать цифры, вырванные из отчётов Центробанка, не стоит. Новостройки действительно растут в цене, вторичка начала подтягиваться, ипотека тяжелеет. Но представление о «нереальном разрыве», из-за которого рынок будто бы раскололся пополам, — скорее эффект статистических средних, чем реальных сделок.
А главное — ситуация меняется не потому, что кто-то «внезапно всё испортил», а потому что рынок давно живёт в режиме ручного управления с помощью льгот, ставок и «регуляторских» инструментов. Центробанк вмешивается, чтобы стабилизировать, но «получается, как обычно».