фото: С. Зеленцов Рынок новостроек в России давно делится на два основных лагеря: дома, построенные по панельной технологии, и монолитные здания. При этом в последние годы доля последних преобладает: в целом по России, по данным ЕРЗ.РФ, доля монолитного домостроения уже достигла 72,8%, тогда как доля панелей уже сократилась до 10,1%. Директор перспективных проектов Level Group Артем Охмат рассказал «Стройгазете» о том, почему в Москве уже практически прекратилось строительство «панелек» в привычном виде, но окончательно от панелей не отказаться не получится.
Дешевле и быстрее
Панельное домостроение — это, по сути, конструктор: здание собирается из готовых железобетонных плит, изготовленных на заводе. При использовании монолитной технологии железобетонный каркас здания возводится непосредственно на стройплощадке: несущие элементы, перекрытия, колонны, пилоны заливаются в опалубку с заранее связанным арматурным каркасом.
Главное преимущество панельных домов — это, конечно, скорость возведения. Она обеспечивается за счет префабрикации готовых элементов на заводе ЖБИ. Но под каждую панель, под каждый проект настраивается определенная технологическая линия — нельзя в моменте прийти на другой завод и попросить изготовить нужные для конкретного дома панели. Поэтому у девелоперов, которые строят панельные дома, как правило, есть собственные заводы, которые делают панели. Для монолитного домостроения нужны бетон и арматура — их можно купить на разных предприятиях, по всей стране множество таких заводов. Тем не менее скорость возведения панельных домов при правильном планировании всех технологических цепочек все-таки выше на 25-30% по сравнению с монолитным домом с аналогичной архитектурой.
Также себестоимость строительства по панельной технологии получается процентов на 20 ниже монолитных аналогов с вентилируемым фасадом. Поэтому для домов эконом-класса это хорошее решение с точки зрения скорости и затрат на возведение домов. И именно поэтому панельное домостроение будет развиваться.
Свобода планировки
Важным преимуществом монолитной технологии является возможность создавать сложную пластику фасадов и дома неправильной формы. Это актуально для Москвы, особенно в пределах МКАД, где приходится вести строительство на участках сложной формы, с учетом существующей застройки и ограничений по инсоляции. Город ориентирован на качественную архитектуру, с волнообразными элементами, ступенчатыми структурами, террасами, эффектными завершениями венчающих частей зданий — монолитная технология позволяет создать фасад практически любой сложности. При этом можно минимизировать количество перегородок, несущих пилонов, которые сильно ограничивают планировку квартиры. Панельные же дома — это, по сути, квадратные или прямоугольные объемы, какие-то архитектурные приемы, такие как консоли, выступы, арки, которые позволяют создавать качественный, современный архитектурный образ, не допустимы в этой технологии. В панельном доме внутренние несущие элементы в виде стен обязательны. Также в монолитных домах, в отличие от панельных, нет ограничений с точки зрения остекления, это позволяет создавать высокий коэффициент освещенности внутри.
То же самое относится и к высоте зданий: в России не делают панельных домов выше 75 метров – то есть 24-25 этажей. В то же время по данным ЕРЗ.РФ, средняя этажность новостроек, в столице превышает 31 этаж. Все чаще дома достигают высоты 150 метров, а есть и уникальные примеры, такие как наши проекты «Level Мичуринский — 54 этажа (200 метров), «Level Звенигородская» — 64 этажа (200 метров), «Level Южнопортовая», где 69 этажей (225 метров), и проекты других застройщиков: «Дом Дау» высотой 85 этажей (340 метров), The Five в 75 этажей (274 метра) и еще ряд высотных комплексов. Город растет ввысь — с этим приходится считаться, поэтому возведение каркасов из монолитного железобетона, позволяющих возводить высотные здания, в столице востребовано.
В процессе эксплуатации
Важный параметр — конструктивная надежность зданий на протяжении долгого времени. Монолитный каркас — это цельная структура, поэтому ее разрушить внешним воздействием достаточно сложно. Срок службы монолитного каркаса — 150 лет, у панельных срок эксплуатации поменьше, 120 лет, но с надлежащей эксплуатацией. В панельных домах есть технологические швы — в месте стыковки фасадных элементов, перекрытий, стен. Эти швы должны периодически контролироваться и обслуживаться, т.к. иначе они могут начать разрушаться, протекать, продуваться. Все мы видели, как выглядят панельные здания советского времени, простоявшие 50-60 лет — швы заделываются каким-нибудь неприглядным герметиком, что выглядит не очень эстетично.
Есть требования и к сейсмоустойчивости домов — для Москвы это менее актуально, т.к. здесь 4-5-балльная зона. Но в действительно сейсмически опасных районах дома должны выдерживать 9-балльные землетрясениям, и панели там не проходят. Есть отдельные требования по прогрессирующему обрушению: в этом испытании монолитная технология выигрывает по безопасности у панельной. Также для зданий выше 100 метров в Москве учитывается при проектировании такой параметр, как ветровая нагрузка. Макет продувается в аэродинамической трубе — и на основании испытаний могут быть внесены усиления в конструктивную схему здания. В панельном домостроении это требование повлечет пересмотр конструктивной части самих панелей.
С точки зрения жителей домов, построенных по разным технологиям, тоже есть свои особенности. Например, межквартирные перегородки монолитных домов держат звук намного лучше и слышимость в них ниже, чем в панельных. Кроме того, СаНПиН, регламентирующий уровень допустимого шума в помещении, в монолитном строительстве выполняется с ощутимым запасом по сравнению с панелями, где данный параметр обеспечивается по нижнему уровню. Монолитные дома имеют более высокий класс энергоэффективности за счет того, что вентилируемые фасады на монолитном каркасе лучше сохраняют тепло, меньше подвержены влиянию влаги за счет постоянной вентиляции. Это связано еще и с тем, что панели часто делают более тонкими, чтобы облегчить конструкцию домов, что снижает эксплуатационные характеристики по ряду параметров.
Выбор города – выбор строителей
Сейчас в Москве практически все девелоперы развернулись в сторону монолитного строительства, в том числе и наша компания — панельных проектов у нас просто нет. Аналогичный тренд мы видим не только в Москве, но и в других крупных городах: в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре. Панельное домостроение, в свою очередь, может использоваться там, где необходимо дешево и быстро обеспечить необходимый уровень ввода жилья — например, в районах с небольшим объемом строительства — об этом периодически говорят представители органов власти.
В Москве, конечно, панель тоже полностью не пропадет, но, скорее, будет использоваться в комбинированных вариантах. Например, когда монолитный железобетон применяется для каркаса, а сверху навешивается в качестве фасада панель заводского изготовления. Тогда планировка получается более качественная, как в монолитных домах, но все равно есть ограничения с точки зрения формы фасадов: чаще всего это квадратные башни без излишеств.
Сейчас в столице набирает популярность элементный фасад — это уже не привычные панели, а составные конструкции со сложной пластикой, где используются цельные элементы с металлическим каркасом и большим витражным остеклением. Такие крупные модули собираются на заводе и монтируются на каркас с высокой скоростью, создавая сложную архитектуру. При этом с точки зрения себестоимости — это достаточно дорогой вариант, который допустим на объектах высокого класса.