ЕДЕлена ДудинаДискуссии о будущем льготной ипотеки и снижение ключевой ставки подогревают спрос.
За последние три месяца в Петербурге резко выросло число сделок по покупке квартир в новостройках — в городе было заключено на 11,3% больше договоров, чем в апреле–июне (это второй результат среди российских мегаполисов). «РосБалт» разбирался в том, что происходит на рынке жилья Северной столицы.
По данным Dataflat.ru, в первый месяц осени число зарегистрированных сделок по розничным продажам квартир и апартаментов в петербургском регионе оказались выше на 9%, чем в августе, а доля сделок с ипотекой выросла до 54%.
«Можно проследить интересную динамику — в момент, связанный с высоким ключом, люди берут ипотеку на срок, скажем, 200 месяцев — и стараются погасить ее как можно быстрее. По нашим данным, эти кредиты начали гасить за два с половиной года. Есть и другая интересная динамика — хорошее восприятие людьми механизмов льготной ипотеки. Его начали использовать по-настоящему большое количество семей. Насчитывается приблизительно 23% клиентов, которые использовали льготную ипотеку или пришли за ипотекой уже повторно», — отметил в комментарии «РосБалту» директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи.
Также косвенным свидетельством некоторого оживления рынка недвижимости Северной столицы можно считать уменьшение количества нераспроданных квартир. За третий квартал их объем сократился на 6,5%.
«Безусловно, основной спрос на рынке поддерживают льготная ипотека и специальные предложения от застройщиков (в том числе — с использованием механизмов рассрочки, на которые приходится до четверти продаж). Впрочем, мы сегодня фиксируем и появление нового тренда — растет число сделок с использованием рыночной ипотеки», — отметил в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
По данным Сбераналитики, в 2023 году 49% ипотечных кредитов петербуржцы брали по ставке до 10% годовых, еще столько же — от 10 до 15%. Между тем за три квартала 2025-го доля жилищных займов по ставке ниже 10% составила 69%, а доля рыночной ипотеки по ставкам более 25% достигла 28% от объема всех выданных кредитов.
«Конечно, сейчас рано говорить о серьезном оживлении рынка. Скорее — мы видим первые признаки начала этого процесса, какой бы энтузиазм не демонстрировали девелоперы. Причины в целом очевидны. Люди поняли, что „дешевых“ квартир в ближайшее время ждать не стоит. Для многих потенциальных покупателей это вылилось в длительную паузу. В качестве быстрого решения проблемы люди предпочитали арендовать жилье. Кто-то не подходил под условия льготной ипотеки, у кого-то не было денег, а кто-то решил заработать, разместив свои средства в банке. Однако период высоких ставок прошел — и определенная часть петербуржцев вновь обратила внимание на недвижимость как объект для инвестиций», — высказывает мнение Виктор Галкин.
Примечательно, что Петербург сохраняет второе место в стране по стоимости жилья в новостройках — средняя цена «квадрата» составляет 246,9 тыс. рублей. Есть, впрочем, и свои нюансы. В городе достаточно высока разница между ценой квадратного метра, указанной в объявлениях, и реальной, при сделках — 16,9% (общероссийский показатель — 12,4%).
«Данный показатель немного снизился с августа, но пока остается выше среднего по стране. Это как раз и показывает, что в настоящий момент продавцы, несмотря на их демонстративный оптимизм, вовсе не уверены в возможности найти покупателей на имеющиеся объемы квартир. Поэтому и цена на новостройки в Петербурге с августа немного уменьшилась — на 2,3%. Примечательно, что цена слегка упала и на вторичном рынке», — отметил Виктор Галкин.
Очевидно, что дальнейшее развитие рынка впрямую зависит от решения Центробанка по ключевой ставке на заседании 24 октября. И с уверенностью предсказать его эксперты, похоже, затрудняются. Два основных прогноза подразумевают, что ЦБ сохранит размер «ключа» или понизит его на 1%. При этом банки в преддверии приближения часа Х начали поднимать ставки по вкладам. Ситуация перед прошлыми заседаниям по ключевой ставке была диаметрально противоположной.
«Такая политика банков может привести к тому, что вкладчики передумают выводить деньги со счетов. Впрочем, отмечу, что их доля среди потенциальных покупателей квартир не столь велика. Кроме того, это не способствует принятию решения о покупке жилья людьми, которые в дальнейшем рассчитывают на рефинансирование ипотеки по более приемлемым ставкам. Впрочем, у рынка недвижимости, на мой взгляд, в данный момент есть небольшие потенциальные точки роста. Они, в частности, могут быть связаны с дискуссиями, которые ведутся о будущем льготной ипотеки — возможном повышении ставок или введении регионального принципа. Это может спровоцировать некоторое повышение активности покупателей, в том числе из регионов. Однако о серьезном оживлении рынка мы сможем говорить лишь тогда, когда ставки по ипотеки достигнут относительно комфортных 12-14%. Однако к снижению цен на жилье это не приведет — именно тогда повысится спрос и на рынок устремятся более серьезные деньги с депозитов», — высказывает мнение Виктор Галкин.
Елена Дудина