Снижение ключевой ставки оживит рынок недвижимости, но не опустит цены.
Рынок жилья России и Петербурга по-прежнему находится в стагнации, демонстрируя лишь незначительные признаки оживления. Какие процессы характерны для продаж в сегментах новостроек и «вторички», как ситуация может развиваться в дальнейшем, «РосБалт» выяснял вместе с экспертами.
Снижение ключевой ставки и последующее уменьшение ставок по ипотечным кредитам пока не оказало серьезного влияния на ситуацию на рынке жилой недвижимости, хотя и послужило важным сигналом для его участников.
«Банки держат высокие маржи, а доступные программы остаются точечными. Полное отражение снижения ставки в динамике продаж, скорее всего, произойдет с лагом в 3–6 месяцев. Первичный рынок остается основным драйвером: застройщики удерживают объемы продаж, но новых стартов проектов заметно меньше. Девелоперы действуют аккуратно, учитывая рост себестоимости и ограниченные возможности фондирования, поэтому рынок сталкивается с дефицитом „свежего“ предложения, особенно в сегменте комфорт-класса. На вторичном рынке ситуация более ровная: после стагнации фиксируется постепенное оживление, но динамика зависит от конкретных локаций», — пояснил в комментарии «РосБалту» генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.
Аналитика свидетельствует, что продажи по итогам восьми месяцев 2025 года оказались существенно меньше прошлогодних показателей. Причем это касается и сегмента нового жилья, и «вторички».
«Спрос на новостройки за первое полугодие упал на 25–35%, в Петербурге и Ленобласти зарегистрировано 28,5 тысяч сделок (по оценке ЦИАН). Вторичный рынок пострадал сильнее: в мегаполисах продажи во втором квартале сократились втрое. В Петербурге „вторичка“ показала рост цен на 0,5% (медиана 144 тыс. руб. за кв.м), но объемы сделок на 20–30% ниже 2024 года из-за высоких ставок», — указывает основатель hrbusiness.ru и uvarovalab.ru Елена Уварова.
Впрочем, отмечают эксперты, в третьем квартале ситуация начала понемногу меняться. Рынок демонстрирует определенные признаки оживления, однако до ее восстановления еще далеко.
Ипотека с просрочкой: петербуржцы не могут платить за квартиры, взятые в кредитУзнать подробнее
«В помесячной динамике отмечен рост продаж: в июле — на 19,5% от уровня июня, в августе на 11,8% — от уровня июля. Доля ипотеки составила 52%, что на 5% меньше, чем в прошлом году. На долю безипотечных сделок приходится чуть меньше половины продаж. Это сделки со 100-процентной оплатой и рассрочка. Многие застройщики активно продвигают длинные рассрочки — на 2-3 года, с возможностью перехода на ипотеку по более низким ставкам, чем сейчас. Средний бюджет покупки составляет 11,5 млн руб. За год он выросла на 5%», — пояснила в комментарии «РосБалту» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Для последних месяцев характерно уменьшение в экспозиции квартир с большим дисконтом — и в целом изменение маркетинговой стратегии продавцов.
«Питерские застройщики, что показательно, уже перестали в рекламе кричать о „бешеных скидках“ в 30-40%. Сейчас эти цифры скромнее — около 11-13%. И на то есть две причины. Первая — ожидание снижения ключевой ставки. Вторая, более прозаичная — „скидкам“ уже никто не верит. Как правило, это уловка, чтобы продать неликвид: многокомнатные квартиры с плохими видами или неудачными планировками», — пояснил в комментарии «РосБалту» эксперт по маркетингу в сфере недвижимости, основатель креативного агентства BezNebes Евгений Никонов.
Одним из наиболее популярных форматов продаж в новостройках остается упомянутая выше рассрочка: этот механизм задействуется при совершении 30-40% сделок. При этом первый взнос составляет от 10% до 50%, а срок рассрочки достигает 36–40 месяцев (к концу этого срока довольно значительная часть покупателей предполагает перейти в ипотеку). Впрочем, некоторые эксперты подчеркивают: такой формат несет риски для обоих сторон сделки.
«Покупатель оказывается в подвешенном состоянии: совершенно непонятно, какая ставка будет у него по кредиту в момент сдачи дома, получит ли он одобрение от банка и что будет, если что-то пойдет не так. Для застройщика это тоже риск — возможны массовые расторжения договоров, если покупатель не получит ипотеку», — указывает Евгений Никонов.
Что касается новых объектов, то, по оценке Елены Уваровой, доля их запуска сократилась на 15%. Вместе с тем объем непроданного жилья достигает уже 69,7% — 2,1 млн кв. м.
Как свидетельствуют эксперты рынка, в основном покупателей интересуют малоформатные квартиры (от 40 до 60 «квадратов»). За 10 лет средний размер лота в новостройках Северной столицы потерял 10 кв. м. Вместе с тем растет число мини-квартир: если еще недавно стандартная студия имела 28-30 кв. метров, то сегодня чаще стоят по 19-22 кв. метра. В ряде случаев такие квартиры приобретаются в инвестиционных целях, но чаще — из-за того, что это является единственным способом обзавестись своим жильем. В целом же важными критериями выбора остаются транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура (внимание в том числе обращают на наличие прогулочных зон).
Самые дешевые квартиры Петербурга: в каких районах продают и сколько стоятУзнать подробнее
«Ключевой запрос рынка — готовое жилье с отделкой и возможностью быстрого заселения. Спрос формируется в основном конечными пользователями: инвесторы и спекулянты заметно сократили активность. Около 20% жилья в Петербурге и Ленобласти выходит на рынок в уже готовых домах — против 10–15% еще несколько лет назад. Средний уровень распроданности к моменту ввода упал до 72%, что отражает снижение доступности жилья для массового покупателя», — полагает Филипп Шраге.
В дальнейшем, по мнению экспертов, снижения стоимости жилья в Северной столице ожидать не стоит. Впрочем, цены будут расти умеренными темпами.
«В последний месяц года традиционно случится „всплеск декабристов“ — тех, кто получит годовые бонусы и выйдет на рынок со свободными деньгами. Но глобально ничего не изменится, пока ставка остается запретительно высокой. Единственный сегмент, где царит стабильность, — это премиальная недвижимость. Но он слишком мал, чтобы тянуть за собой весь рынок. Но самый главный механизм, который уже сейчас невидимо для покупателя раскручивает маховик роста цен, — продажи без первоначального взноса. Застройщик, по сути, сам дает покупателю деньги на первый взнос, например, 2-3 миллиона рублей. Но эти деньги не берутся из ниоткуда — их стоимость просто закладывается в стоимость квартиры. Это сильно ускоряет рост цены за квадратный метр и вводит покупателя, ЦБ и банки в заблуждение. При этом количество новых проектов в сегментах эконом- и комфорт-класса сокращается. А раз предложение будет падать, то уже в начале следующего года нас ждет „вымывание“ самых ликвидных лотов и неизбежный плюс в стоимости „квадрата“. Таким образом, до конца года радикальных изменений ждать не стоит. Но начало следующего года, с большой вероятностью, принесет новую индукцию роста цен. И главная причина в том, что у людей в целом нет денег — вернее, они есть, но „лежат“, ожидая более выгодных инструментов. А пока они ждут, фундамент для будущего подорожания уже заложен», — заключил Евгений Никонов.
Как считает Елена Уварова, в 2026 году в России стоит ждать роста цен на жилье на 4–6% — при снижении ключевой ставки до 7,5–8,5%. Стабилизация инфляции будет способствовать оживлению рынка. В Петербурге, по ее прогнозам, цены на жилье увеличатся на 5–7%, однако процесс будет идти постепенно, без резких скачков.
Елена Дудина